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卖”学位”是无效民事法律行为

  为获得好学校的一个学位,给孩子优质的教育资源,学区房一直热度不减。近年来,北京一套学区房动辄数百万元甚至上千万元。面对这样的情况,有人动起了买卖“学位”的心思。

  近日,北京市西城区人民法院审结一起买卖“学位”的案件:

  2017年初,王某与李某签订协议,约定王某将其名下位于北京市西城区某小学附近的房屋过户至李某名下,李某支付王某100万元作为学区名额使用费,并于2020年12月底前将房屋再过回给王某,案涉房屋依旧由王某居住。协议签订后,房屋过户到李某名下。过户后,李某就以案涉房屋作为抵押向银行贷款400万元。同年李某将房屋过户至其配偶张某名下。2020年6月,张某以案涉房屋作为抵押再次向银行贷款399万元。

  王某的配偶刘某察觉到事情不对劲,于2020年8月以被诈骗为由向公安机关报案,公安机关出具《受案回执》。2020年12月,根据协议约定,李某应将房屋过户给王某,但李某、张某一直未协助王某办理过户手续。王某无奈,诉至法院,请求法院判决李某、张某将案涉房屋过户至王某名下。法院经审查认为,王某以合同纠纷为由起诉李某、张某的案件不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑,最终裁定驳回了王某的起诉,将犯罪线索和有关材料移送侦查机关。

  在本案中,有三个焦点问题值得关注:

  王某与李某签订的协议是否有效?该协议内容的实质是买卖“学位”,而买卖“学位”显然不是现有公共秩序下允许的买卖方式,该行为影响了正常的学位划分,有违公共秩序。本案虽未经过判决处理,但根据民法典规定,违背公序良俗的民事法律行为无效。

  存在抵押的房屋能否过户?关于“存在抵押的房屋能否过户”这一问题,在民法典生效前后有不同的规定。民法典生效前,物权法规定抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外,即房屋过户需征询抵押权人的意见。民法典生效后,民法典规定抵押期间,抵押权人可以转让抵押财产,只是在转让时应当及时通知抵押权人,抵押财产转让的,抵押权不受影响,即抵押权不影响房屋过户。但不论是民法典生效前还是生效后,房屋上的抵押权并不因房屋所有权转移而消灭。

  李某为何会涉嫌刑事犯罪?王某与李某签订协议后,李某明知该房屋实际并非自己的财产而抵押借款,导致房屋无法过户至王某名下,一旦抵押权人行使抵押权,拍卖房屋,王某的财产将面临巨大损失。因此,李某这一行为涉嫌刑事犯罪。

  (作者周斌系北京市西城区人民法院法官、陈欢系法官助理,本报记者蒲晓磊整理)

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